Unsere Kanzlei ist auf Liegenschafts- und Immobilienrecht spezialisiert.
Insbesonders auf:
Je nachdem, ob Sie eine Wohnung, ein Haus, ein (unbebautes oder bebautes) Grundstück(steil), ein Kleingartenhaus etc kaufen möchten, Sie über eine österreichische Staatsbürgerschaft, eine EU-oder Nicht-EU-Staatsbürgerschaft verfügen, ob Sie eine Immobilie aus einer Verlassenschaft, etc. kaufen, ist der Kaufvertrag unterschiedlich zu gestalten. Wir überprüfen für Sie den aktuellen Grundbuchsstand auf bestehende grundbücherliche und außerbücherliche Belastungen, schützen Ihre Rechtsposition zwischen Unterzeichnung des Kaufvertrages und Eintragung als Eigentümer im Grundbuch durch Anmerkung der Rangordnung, holen erforderliche Genehmigungen ein und verwahren den Kaufpreis sicher für Käufer und Verkäufer auf dem Treuhandkonto bis zum vereinbarten Zeitpunkt der Auszahlung.
Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verschenken wollen, bedarf es eines notariell beglaubigten Schenkungsvertrages und einer darin enthaltenen Einverleibungsbewilligung, mit der die Parteien ihr ausdrückliches Einverständnis zur Eintragung des Beschenkten im Grundbuch als Eigentümer erklären. Im Zuge der Schenkung beraten wir Sie gerne über die Einverleibung von Wohnrechten, Fruchtgenussrechten oder Belastungs- und Veräußerungsverboten sowie die im Zuge der Schenkung anfallende Grunderwerbsteuer und erforderliche Meldungen nach dem Schenkungsmeldegesetz.
Zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern und Kindern, Wahl- oder Pflegekindern kann ein gegen jeden Dritten wirkendes Belastungs- und Veräußerungsverbot vereinbart und im Lastenblatt einer Liegenschaft einverleibt werden. Dadurch ist sichergestellt, dass über die Liegenschaft nur mit der (schriftlichen) Zustimmung des Veräußerungsberechtigten verfügt werden kann. Das Belastungsverbot verbietet die Einräumung von Pfandrechten und beschränkten dinglichen Nutzungsrechten, das Veräußerungsverbot verhindert die Eigentumsübertragung ohne vorherige Zustimmung. Häufig wird ein Belastungs- und Veräußerungsverbot auch im Zuge der unentgeltlichen Übergabe/Schenkung einer Liegenschaft von den Eltern an die Kinder zugunsten der Eltern vertraglich festgehalten.
Häufig stellt sich im Zuge der Übergabe/Schenkung einer Wohnung oder eines Hauses von den Eltern an ihre Kinder die Frage, ob zugunsten der Eltern ein Wohnungsgebrauchsrecht vereinbart werden soll. Die Eltern haben dann das Recht, eindeutig bezeichnete Bereiche im Haus oder der Wohnung weiter zu bewohnen. Das Wohnungsgebrauchsrecht kann im Lastenblatt der Liegenschaft einverleibt werden und erlangt damit absoluten Schutz auch gegen Dritte. Sollen die Eltern hingegen darüber hinaus auch zur Vermietung berechtigt sein, empfiehlt sich die Einräumung eines Fruchtgenussrechtes.
Wir übernehmen für Sie die Errichtung und grundbücherliche sowie treuhändige Abwicklung von Kaufverträgen
Je nachdem, ob Sie eine Wohnung, ein Haus, ein (unbebautes oder bebautes) Grundstück(steil), ein Kleingartenhaus etc kaufen möchten, Sie über eine österreichische Staatsbürgerschaft, eine EU-oder Nicht-EU-Staatsbürgerschaft verfügen, ob Sie eine Immobilie aus einer Verlassenschaft, etc. kaufen, ist der Kaufvertrag unterschiedlich zu gestalten. Wir überprüfen für Sie den aktuellen Grundbuchsstand auf bestehende grundbücherliche und außerbücherliche Belastungen, schützen Ihre Rechtsposition zwischen Unterzeichnung des Kaufvertrages und Eintragung als Eigentümer im Grundbuch durch Anmerkung der Rangordnung, holen erforderliche Genehmigungen ein und verwahren den Kaufpreis sicher für Käufer und Verkäufer auf dem Treuhandkonto bis zum vereinbarten Zeitpunkt der Auszahlung.
Wir beraten Sie bei der Errichtung und Durchführung von Schenkungsverträgen inkl. Abwicklung
Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verschenken wollen, bedarf es eines notariell beglaubigten Schenkungsvertrages und einer darin enthaltenen Einverleibungsbewilligung, mit der die Parteien ihr ausdrückliches Einverständnis zur Eintragung des Beschenkten im Grundbuch als Eigentümer erklären. Im Zuge der Schenkung beraten wir Sie gerne über die Einverleibung von Wohnrechten, Fruchtgenussrechten oder Belastungs- und Veräußerungsverboten sowie die im Zuge der Schenkung anfallende Grunderwerbsteuer und erforderliche Meldungen nach dem Schenkungsmeldegesetz.
Wir kümmern uns um die Einverleibungen von Belastungs- und Veräußerungsverboten
Zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern und Kindern, Wahl- oder Pflegekindern kann ein gegen jeden Dritten wirkendes Belastungs- und Veräußerungsverbot vereinbart und im Lastenblatt einer Liegenschaft einverleibt werden. Dadurch ist sichergestellt, dass über die Liegenschaft nur mit der (schriftlichen) Zustimmung des Veräußerungsberechtigten verfügt werden kann. Das Belastungsverbot verbietet die Einräumung von Pfandrechten und beschränkten dinglichen Nutzungsrechten, das Veräußerungsverbot verhindert die Eigentumsübertragung ohne vorherige Zustimmung. Häufig wird ein Belastungs- und Veräußerungsverbot auch im Zuge der unentgeltlichen Übergabe/Schenkung einer Liegenschaft von den Eltern an die Kinder zugunsten der Eltern vertraglich festgehalten.
Wir sind Ihr Partner bei der Eintragung von Wohnungsgebrauchsrechten
Häufig stellt sich im Zuge der Übergabe/Schenkung einer Wohnung oder eines Hauses von den Eltern an ihre Kinder die Frage, ob zugunsten der Eltern ein Wohnungsgebrauchsrecht vereinbart werden soll. Die Eltern haben dann das Recht, eindeutig bezeichnete Bereiche im Haus oder der Wohnung weiter zu bewohnen. Das Wohnungsgebrauchsrecht kann im Lastenblatt der Liegenschaft einverleibt werden und erlangt damit absoluten Schutz auch gegen Dritte. Sollen die Eltern hingegen darüber hinaus auch zur Vermietung berechtigt sein, empfiehlt sich die Einräumung eines Fruchtgenussrechtes.
Wir übernehmen für Sie die Errichtung des Kaufvertrages nach den Vorstellungen aller Vertragsparteien, überprüfen im Grundbuch alle Rechte und Lasten, holen erforderliche Genehmigungen ein, eröffnen ein bei der Rechtsanwaltskammer Niederösterreich geführtes Treuhandkonto, übernehmen auch die Treuhandschaft gegenüber der Bank bei einer Finanzierung des Kaufpreises und begleiten Sie bis zur Eintragung als Eigentümer im Grundbuch (Käufer) und zur Auszahlung des Kaufpreises (Verkäufer).
Die Immobilien-Ertragsteuer fällt bei Veräußerungsgewinnen von Immobilien an.
Handelt es sich um eine private Veräußerung, wird danach unterschieden, ob es sich um „Alt-Vermögen“ oder „Neu-Vermögen“ handelt. Hat der letzte entgeltliche Erwerb vor dem 1. 4. 2002 stattgefunden, so handelt es sich um „Altvermögen“ und der Immobilien-Ertragsteuersatz beträgt pauschal 4,2% des Kaufpreises.
Ausgenommen davon ist der Fall, dass nach dem 31. 12. 1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb eine Widmungsänderung von Grün- und Bauland erfolgt, dann beträgt der Steuersatz 18% vom Kaufpreis.
Neuvermögen sind hingegen Immobilien, die nach dem 31. 3. 2002 angeschafft wurden, hier beträgt der Steuersatz 30% vom Veräußerungsgewinn. Um den Gewinn feststellen zu können, ist es erforderlich, dass Sie uns die Unterlagen über die Anschaffung (alten Kaufvertrag) mitbringen, Rechnungen von damaligem Makler, Notar/Rechtsanwalt sowie Rechnungen über getätigte Investitionen in die Immobilien, die im Objekt verbleiben (Fenster, Boden, Heizung und dergleichen).
Wurde eine Immobilie von der Anschaffung an mindestens 2 Jahre lang durchgehend bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz genutzt, liegt eine Hauptwohnsitzbefreiung vor und es fällt keine Immobilien-Ertragsteuer an.
Die sogenannte „5 aus 10-er Befreiung“ gilt, wenn in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Wir bitten Sie in jedem Fall Ihre Meldebestätigung mitzubringen.
Bei selbst erstellten Gebäuden (von Grund auf neu errichtet, also keine Renovierung) und Tragung des finanziellen Baurisikos ist nur der Grund und Boden, nicht aber das Gebäude an sich steuerpflichtig, sofern die Gebäude in den letzten 10 Jahren nicht verpachtet oder vermietet wurden und hieraus Einkünfte erzielt wurden.
Im Zusammenhang mit der Abwicklung des Kaufvertrages übernehme ich für Sie die Treuhandschaft, verwahre also den Kaufpreis vorläufig auf einem für Sie eröffneten Treuhandkonto und zahle diesen bei Eintritt der im Kaufvertrag festgelegten Bedingungen an den Verkäufer aus.
Mit dem Kontoverfügungsauftrag erteilt der Geld-Beisteller (Käufer) gemeinsam mit mir als Rechtsanwältin schriftlich der Treuhandbank den Auftrag, dass Überweisungen von diesem Konto nur an die in diesem Kontoverfügungsauftrag namentlich angeführten Personen vorgenommen werden dürfen. Der Kontoverfügungsauftrag wird von Käufer, Verkäufer, Rechtsanwalt, Rechtsanwaltskammer und der Bank, bei der sich die Treuhandkonten befinden, unterzeichnet.
Die Dauer der Abwicklung eines Kaufvertrages ist unterschiedlich. Vor allem ist die Dauer davon abhängig, a) wie viele Lasten im Grundbuch eingetragen sind und gelöscht werden sollen (entsprechend viele Löschungserklärungen müssen eingeholt werden) b) ob der Kaufpreis aus Eigen- oder Fremdmitteln (Bank ) finanziert wird und c) ob eine grundverkehrsbehördliche oder verlassenschaftsbehördliche Genehmigung erforderlich ist.
Im Falle einer Fremdfinanzierung ist die vom Kreditnehmer und den Zeichnungsberechtigten der Bank unterzeichnete Pfandurkunde abzuwarten. Erst dann kann das Grundbuchsgesuch beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht werden.
Die Dauer eines Kaufvertrages ohne Lasten und Fremdfinanzierung ist demnach bereits binnen 3 Wochen möglich, kann sich aber bei Lasten und Fremdfinanzierung auch entsprechend verlängern. Bei Übernahme des Kaufvertrages ist deshalb der Grundbuchsauszug zwingend erforderlich, um die ungefähre Dauer abzuschätzen.
Babenbergergasse 1/1 • A-2340 Mödling
Tel.: +43 (0) 2236 / 86 92 52 • Fax: +43 (0) 2236 / 86 92 52-30
Mail: kanzlei@albrecht-balic.at
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